ما هو التملك الحر في دبي؟ حقوق الملكية وأين يُسمح به ومقارنته بالإجارة طويلة الأمد

الإجابة المباشرة. العقار المملوك بنظام التملك الحر في دبي هو عقار تملكه ملكيةً تامة غير مقيدة بمدة، مقيَّداً باسمك في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويُثبت ذلك سند ملكية صادر عنها. غير أن نقطة البداية في القانون قيدٌ لا سوقٌ مفتوحة: فالمادة (4) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي تقصر حق تملك العقارات في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة لهم بالكامل والشركات المساهمة العامة. أما من عداهم، ومنهم أغلب المشترين الوافدين، فلا يجوز لهم التملك الحر إلا في مناطق يحددها الحاكم لتملك غير المواطنين، ويجوز لهم في المناطق نفسها بدلاً من ذلك اكتساب حق انتفاع أو إجارة لمدة لا تتجاوز تسعاً وتسعين سنة. فمصطلح «التملك الحر» يجيب عن سؤالين في آنٍ واحد: ماذا تملك (ملكية بلا تاريخ انتهاء)، وأين يجوز للمشتري الأجنبي أن يملكها (قطعة أرض مخصصة). وقبل أن تلتزم بأي وحدة، تحقق من وضعها لدى دائرة الأراضي والأملاك، لأن التخصيص يرتبط بقطع أرض محددة لا باسم الحيّ الوارد في الإعلان.

معنى التملك الحر في قانون دبي

نص المادة (4) من القانون رقم (7) لسنة 2006 موجز. فبموافقة الحاكم، يجوز أن يُمنح غير المواطنين، في مناطق يحددها الحاكم، أحد حقين:

• ملكية العقار ملكيةً حرة دون تقييد بمدة زمنية؛
• أو حق الانتفاع أو الإجارة على العقار لمدة لا تزيد على تسعٍ وتسعين سنة.

وهذا هو جوهر الفرق القانوني: التملك الحر لا ينقضي بمرور مدة، أما الإجارة طويلة الأمد وحق الانتفاع فهما حقان مؤقتان على عقار يملكه غيرك.

والتملك الحر في دبي حقٌ مسجَّل أيضاً. فبموجب المادة (9) من القانون ذاته، تُقيَّد في السجل العقاري جميع التصرفات التي تُنشئ حقاً عقارياً أو تنقله أو تعدّله أو تُنهيه، ولا تُعدّ صحيحة ما لم تُقيَّد فيه. وللسجل العقاري حجية مطلقة في مواجهة الكافة، ولا يُطعن في صحة بياناته إلا إذا ثبت أنها جاءت نتيجة غش أو تزوير (المادة 7)، كما أن لسندات الملكية الصادرة بناءً على بياناته حجية مطلقة في إثبات الحقوق العقارية (المادة 24). فعقد البيع الذي وقّعته ليس هو الملكية؛ القيد في السجل هو الملكية. ويمكنك الرجوع إلى التعريف المختصر في صفحتي التملك الحر وسند الملكية.

ومن النقاط التي تتجاهلها أغلب الشروح أن شراء شقة بنظام التملك الحر لا يعني أنك تملك «الأرض» وحدك. فالمادة (23) تعامل البنايات السكنية والمباني متعددة الطوابق بوصفها وحدة عقارية واحدة لها قيد واحد في السجل، تُلحق به قيود تتضمن أسماء ملاك الشقق والطوابق والأجزاء المشتركة. أي أنك تملك عملياً وحدتك وحصةً شائعة في الأجزاء المشتركة، ويحكم ذلك تشريع دبي الخاص بالعقارات المشتركة.

من يحق له التملك الحر في دبي؟

الأهلية هنا على مستويين:

في أي مكان من إمارة دبي: مواطنو الدولة، ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، والشركات المملوكة لهم بالكامل، والشركات المساهمة العامة (المادة 4 من القانون رقم 7 لسنة 2006).

في المناطق المخصصة فقط: كل من عدا هؤلاء. فلا يجوز لغير المواطنين اكتساب ملكية حرة أو حق انتفاع أو إجارة إلا على قطع أرض خصصها الحاكم. والأداة الأصلية في ذلك هي اللائحة رقم (3) لسنة 2006، التي تُجيز مادتها الثالثة لغير المواطنين اكتساب هذه الحقوق على قطع الأرض المبينة قرين كل منطقة وفق الخرائط الصادرة عن الدائرة والمرفقة باللائحة، ثم تسرد المناطق بأرقام قطع الأرض لا بأسمائها التسويقية. ومن المناطق الواردة فيها تلال الإمارات وجبل علي والجداف وجزر العالم والبرشاء جنوب، وكلٌّ منها مقصور على قطع أرض بأرقام محددة.

وهذه القائمة ليست ثابتة؛ فقد أضافت اللائحة رقم (1) لسنة 2011 مثلاً القطعة رقم (126) في منطقة اللسيلي والقطعة رقم (1) في منطقة المعيصم 2 إلى قائمة المادة (3)، ويمكن أن تضيف أدوات تشريعية لاحقة قطعاً أخرى. وهذه أمثلة من تلك الأدوات لا قائمة حالية. ولهذا لا يورد هذا الدليل «قائمة حالية بمناطق التملك الحر»؛ فالقائمة المنقولة عن لائحة قديمة أو عن كتيّب مبيعات قد تكون خاطئة بالنسبة إلى قطعة الأرض التي تهمك تحديداً.

وتُبيّن لائحة 2006 كذلك أن التخصيص لا يعني دائماً التملك الحر. فمادتها الرابعة تفتح قطعة أرض واحدة في منطقة ند الشبا لغير المواطنين لاكتساب حق انتفاع أو إجارة لمدة تصل إلى تسعٍ وتسعين سنة فقط، فلا يستطيع المشتري الأجنبي على تلك القطعة الحصول على ملكية حرة رغم أنها مخصصة.

وتملّك العقار والحصول على الإقامة مسألتان منفصلتان. وإن كانت الإقامة هدفك، فاقرأ دليلنا عن الإقامة المرتبطة بالعقار في دبي قبل اختيار الوحدة.

كيف تتحقق من أن عقاراً بعينه مصنَّف تملكاً حراً؟

لا تعتمد على كتيّب المطوّر ولا على إعلان منصّة عقارية. فخدمة حالة العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك تبيّن تصنيف الأرض، ويرد في مفتاح الملكية لديها: «التملك الحر: يُسمح بالشراء لجميع الجنسيات» و«التملك غير الحر: يُسمح بالشراء لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي»، مع الإحالة إلى المادة (3) من اللائحة رقم (3) لسنة 2006.

ويمكنك البحث بإحدى الطرق الآتية:

1. رقم الشهادة (سند الملكية) وسنة إصدارها ونوع العقار (أرض أو مبنى أو وحدة)؛
2. المنطقة ورقم الأرض، مع رقم المبنى ورقم الوحدة عند الاقتضاء؛
3. رقم «مكاني» أو رقم البلدية؛
4. تحديد قطعة الأرض على الخريطة.

وقد تُظهر النتائج أيضاً ما إذا كان العقار محجوزاً والجهة التي أوقعت الحجز، وأي مخالفة مسجلة لدى بلدية دبي، وقضايا النزاعات الإيجارية القائمة، وبيانات القيود المفروضة عليه. اقرأ ذلك كله قبل أن تدفع أي عربون.

وإذا كان لدى البائع سند ملكية، فتحقق منه كذلك. فخدمة التحقق من سند الملكية لدى الدائرة تطلب رقم السند وسنته ونوع العقار، ويمكنها مطابقة اسم المالك مع العقار. ويشرح دليلنا عن التحقق من سند الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك الخطوات بالتفصيل.

أما الوحدات المبيعة على الخريطة فلا سند ملكية لها بعد؛ إذ تُقيَّد التصرفات فيها في السجل العقاري المبدئي وفق المادة 3(1) من القانون رقم (13) لسنة 2008، ويقع باطلاً كل بيع أو تصرف لا يُقيَّد فيه. راجع ما هو تسجيل «عقود» للعقارات على الخريطة، وصفحة نظام «عقود» في القاموس، وصفحة السجل العقاري المبدئي.

التملك الحر والإجارة طويلة الأمد وحق الانتفاع وحق المساطحة

تُستعمل هذه المصطلحات كأنها مترادفة، وهي ليست كذلك.

الإجارة طويلة الأمد ليست إيجاراً عادياً. فحق الانتفاع طويل الأمد حقٌ عيني (المادة 110/1 من قانون المعاملات المدنية)، أما الإجارة طويلة الأمد فعقدٌ تسجله الدائرة (المادة 6 من القانون رقم 7 لسنة 2006)، وكلاهما مقيَّد لدى دائرة الأراضي والأملاك وليس عقد إيجار سكني مألوفاً، ويجوز رهن كل منهما إذا كانت مدته بين 10 و99 سنة. وبموجب قانون الرهن العقاري في دبي (القانون رقم 14 لسنة 2008)، يجوز لصاحب حق الانتفاع أو الإجارة طويلة الأمد التي لا تقل مدتها عن عشر سنوات ولا تزيد على تسعٍ وتسعين سنة أن يرهن حقه طوال مدة ذلك الحق (المادة 22)، وينقضي الرهن بانتهاء المدة (المادة 23). انظر صفحتي حق الانتفاع والإجارة طويلة الأمد.

[الميراث](/tools/inheritance-calculator) هو الفرق العملي الأهم. القاعدة الاتحادية العامة واردة في قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025، النافذ اعتباراً من 1 يونيو 2026، وهو يعامل الحقين معاملةً مختلفة. فالإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (المادة 733/1)، ولا يجوز لورثة المستأجر طلب إنهائه إلا إذا أثبتوا أن التزامات العقد أصبحت بسبب وفاة مورّثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أن الإيجار يجاوز حاجتهم (المادة 733/2). أما حق الانتفاع فيختلف: فبموجب المادة (1244) ينتهي بانقضاء الأجل المحدد في سند إنشائه، وينتهي كذلك بموت المنتفع. وينص القانون نفسه على أن حقوق المنتفع والتزاماته يحددها السند المنشئ لحق الانتفاع (المادة 1237)، وعلى أن النص الخاص لا يُلغى ولا يُعدَّل بنص عام لاحق (المادة 4/3). لذلك إن كان لديك حق مسجل في دبي لمدة تصل إلى 99 سنة، فتحقق أولاً مما إذا كان سندك يقيّد حق انتفاع أم إجارة، ثم اقرأ الشروط المسجلة وتشريعات دبي الخاصة. وراجع ذلك لدى دائرة الأراضي والأملاك أو مع محامٍ مرخّص في الإمارات قبل أن تفترض أياً من الاحتمالين. وكذلك ما يحدث عند انتهاء المدة، تجديداً كان أو أيلولة، فهو يتوقف على العقد المسجل.

حق المساطحة حقُّ بناء. بموجب قانون المعاملات المدنية، يُحدَّد أجل المساطحة باتفاق الطرفين في العقد (المادة 1258)، وينتقل الحق بالإرث وبالوصية (المادة 1256)، وتؤول المباني إلى مالك الأرض عند انتهاء المدة ما لم يُتفق على خلاف ذلك. أما الأراضي التجارية والصناعية المملوكة لحكومة دبي أو لإحدى الجهات الحكومية أو لشركة تملكها الحكومة أو تساهم فيها، فيحدد المرسوم رقم (23) لسنة 2022 مدة حق المساطحة بخمسٍ وثلاثين سنة كحد أقصى، يجوز تمديدها بموافقة المالك على ألا تتجاوز خمسين سنة في مجموعها (المادة 6). فهذا الحق أداة للمطورين التجاريين، لا وسيلة لشراء مسكن. انظر صفحة حق المساطحة.

ماذا يتيح لك التملك الحر؟

• البيع والتنازل: لا ينفذ نقل الملكية إلا بعد قيده في السجل العقاري (المادة 9 من القانون رقم 7 لسنة 2006). ويتناول دليلنا عن مكاتب أمناء التسجيل العقاري في دبي الخطوات العملية، كما نجيب في صفحة مستقلة عن سؤال متى تنتقل الملكية إلى المشتري.
• الرهن: لا يجوز أن يكون الدائن المرتهن إلا مصرفاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة لدى المصرف المركزي لتقديم التمويل العقاري (المادة 4 من القانون رقم 14 لسنة 2008)، ويجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار وأهلاً للتصرف فيه (المادة 5). راجع شراء عقار في دبي بتمويل مصرفي.
• التأجير: يجوز للمالك في مبنى مشترك تأجير وحدته، لكنه يبقى مسؤولاً عن رسوم الخدمات إن لم يسددها المستأجر (المادة 16 من القانون رقم (6) لسنة 2019).
• رسوم الخدمات: يسدد كل مالك حصته السنوية محسوبةً على أساس نسبة مساحة وحدته المسجلة في السجل العقاري إلى المساحة الكلية للعقار المشترك (المادة 25)، ولا يجوز تحصيل أي مبالغ دون الحصول مسبقاً على موافقة مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» (المادة 27). ولجهة الإدارة امتياز على كل وحدة بالرسوم غير المسددة، ولا يجوز التصرف في الوحدة قبل سدادها (المادة 32). انظر صفحة رسوم الخدمات.
• التوريث: إذا اشتملت التركة على حقوق عقارية، تُقيَّد شهادة حصر الإرث في السجل العقاري، ولا يكون تصرف الوارث فيها نافذاً في مواجهة الغير ما لم يُقيَّد هو الآخر (المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2006). أما من يرث فمسألة مستقلة تحكمها قواعد الأحوال الشخصية وأي وصية صحيحة، لا سند الملكية. اقرأ دليل وصية غير المسلمين في دبي، ودليلنا عن كتابة الوصية في دبي ومركز دبي المالي العالمي ودائرة القضاء في أبوظبي، وصفحة توريث العقارات في الإمارات.

وتحدد دائرة الأراضي والأملاك رسوم خدماتها بنفسها (المادة 6/9 من القانون رقم 7 لسنة 2006). والرقم الدقيق تضعه الدائرة وقد يتغير، فتحقق من قيمته الحالية لدى الدائرة أو مع محامٍ مرخّص في الإمارات قبل إعداد ميزانيتك.

التملك خارج المناطق المخصصة، والإمارات الأخرى

لا يستطيع غير المواطن، بصفته الفردية، تجاوز القطع المخصصة بالشراء باسمه. وقد أضاف المرسوم رقم (22) لسنة 2022 مساراً مؤسسياً لصناديق الاستثمار العقاري المرخصة: إذ يجوز تسجيل الصندوق المرخص من الجهة المختصة، وتشمل هيئة الأوراق المالية والسلع وسلطة دبي للخدمات المالية، ويجوز للصندوق المسجل عندئذ اكتساب ملكية حرة، أو حق انتفاع وإجارة لمدة تصل إلى تسعٍ وتسعين سنة، على عقارات تقع خارج المناطق المخصصة، وذلك في المناطق أو العقارات التي تحددها لجنة صناديق الاستثمار العقاري فقط (المادتان 8/ب و9). والعتبات هنا مؤسسية بحتة: يجب ألا تقل الأصول العقارية للصندوق عن مئة وثمانين مليون درهم (المادة 5)، ومن بين ما يجب على اللجنة التحقق منه ألا تقل القيمة السوقية لكل عقار عن خمسين مليون درهم وأن يحقق عائداً على الاستثمار (المادة 9/ج). ولا يشمل ذلك الأراضي الفضاء (المادة 1)، ولا يسري المرسوم على العقارات الواقعة داخل مركز دبي المالي العالمي (المادة 2). فهذا ليس طريقاً متاحاً للمشتري الفرد أو للأسرة.

ولكل إمارة أخرى قوانينها العقارية ومناطقها المخصصة، ولا تنتقل قواعد دبي المذكورة أعلاه إليها. فالشارقة مثلاً تدير نظام تسجيل خاصاً بها؛ راجع دليلنا عن دائرة التسجيل العقاري في الشارقة.

أخطاء يجب تجنبها

• الوثوق باسم المنطقة: التخصيص يتم قطعةً قطعة، فأجرِ التحقق من حالة العقار على القطعة أو الوحدة نفسها.
• اللجوء إلى اسم مستعار أو اتفاق جانبي: تملّك العقار باسم مواطن إماراتي أو خليجي، أو عبر أي ترتيب يُقصد به الالتفاف على المادة (4)، يعرّض الصفقة ذاتها للخطر؛ فالمادة (26) من القانون رقم (7) لسنة 2006 تقضي ببطلان كل اتفاق أو تصرف يخالف أحكامه أو يُقصد به التحايل عليها.
• معاملة الإجارة طويلة الأمد كأنها ملكية حرة: اسأل عن المدة المسجلة، وعما يحدث عند انتهائها، وعما إذا كان الحق ينتقل إلى الورثة.
• افتراض أن عقد الشراء على الخريطة يساوي الملكية: موقفك القانوني يقوم على القيد في السجل المبدئي ثم في السجل العقاري، لا على الكتيّب.
• إهمال رسوم الخدمات والحجوزات: الرسوم غير المسددة والحجوزات المقيدة على العقار قد توقف نقل الملكية.

خطوتك التالية

تحقق من القطعة عبر خدمة حالة العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك، وتأكد من صحة أي سند ملكية قائم، ثم اقرأ الإجابة المنشورة عن سؤال هل يستطيع الأجنبي تملك عقار في دبي بسند ملكية باسمه. وإن كان الهيكل غير مألوف، كإجارة طويلة الأمد أو شراء عبر شركة أو عقار موروث أو إعادة بيع لعقار عليه حجز، فاستشر محامياً عقارياً مرخّصاً في الإمارات قبل التوقيع. يمكنك العثور على محامي العقارات على منصة LEXAI، وقراءة دليلنا عن كيفية اختيار محامٍ عقاري في دبي.

هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. تحقّق من الإجراءات الحالية لدى الجهة المختصة أو مع محامٍ مرخّص في الإمارات.