شكاوى الإزعاج والضوضاء في دبي: الجيران والمؤجرون والجهة المختصة فعلاً

الإجابة المباشرة. تختلف الجهة التي تُقدَّم إليها شكوى الإزعاج في دبي باختلاف مصدر الضوضاء. فإن كان المصدر جاراً، فتحدّث إليه أولاً، ثم أبلغ إدارة المبنى كتابةً. وإذا صاحب الضوضاءَ تهديدٌ أو شجار أو أي خطر، فاتصل بالشرطة على الرقم 999. أما إذا كان المؤجر نفسه هو مصدر الإزعاج، فإن قانون الإيجارات في دبي يتيح لك اللجوء إلى مركز الشرطة ثم المطالبة بالتعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. وفي ضوضاء مواقع البناء والآلات ومكبرات الصوت، يُعدّ مركز اتصال بلدية دبي (800900) نقطة البداية المنشورة.

أي جهة تختص بأي نوع من الإزعاج؟ خريطة سريعة

تتعثّر أغلب شكاوى الضوضاء لأنها تُقدَّم أولاً إلى جهة غير مختصة. يربط الجدول التالي بين مصدر الضوضاء وأول جهة تقصدها والأساس القانوني.

ويتناول باقي هذا الدليل كل طريق على حدة.

الخطوة الأولى: الجار، ثم المبنى

ينتهي معظم نزاعات الضوضاء بحديث هادئ واحد أو بملاحظة مكتوبة قصيرة. ابدأ بذلك، واحتفظ بنسخة منها. فإن استمر الإزعاج، فأبلغ شركة إدارة المبنى كتابةً.

ولهذا البلاغ وزن قانوني في العقار المشترك. فالمادة 6(ب) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي تُلزم كل شاغل، تجاه الشاغلين الآخرين ولجنة الملاك، بالتقيد بإعلان المجمّع الرئيسي والنظام الأساسي للمبنى ونظام إدارة المبنى، بالقدر الذي تسري فيه أحكامها عليه. وتُبقي المادة 16(أ) هذا الالتزام قائماً حين يؤجّر المالك وحدته، فيبقى المالك والمستأجر كلاهما ملزمَين. وتضيف المادة 39(د) أن على الشاغلين وضيوفهم استخدام الأجزاء المشتركة بطريقة لا تُزعج الآخرين. ويمكنك قراءة النص الكامل لقانون ملكية العقارات المشتركة. ويحكم هذا القانون المباني ذات الملكية المشتركة، فإذا كان المبنى كله مملوكاً لمؤجر واحد، فقد لا تسري هذه الالتزامات بالطريقة نفسها، فارفع الأمر إلى المؤجر الذي يتحكم في عقود إيجار المستأجرين الآخرين.

وعملياً:

• اطلب قواعد المبنى. ساعات الهدوء وساعات الترميم والقواعد الخاصة بالحفلات والحيوانات الأليفة والشرفات تأتي من وثائق مبناك أنت، لا من قاعدة واحدة تسري على دبي كلها. اطلب من الإدارة نظام إدارة المبنى أو قواعد المجمّع المطبّقة عليك.
• أبلغ كتابةً مع التواريخ. رسالة بريد إلكتروني إلى الإدارة تذكر التاريخ والوقت ونوع الضوضاء تفتح سجلاً موثّقاً.
• استعن بلجنة الملاك في مشكلات المبنى. تنص المادة 24(4) على أن لجنة الملاك تتلقى الشكاوى المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها، وترفعها إلى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) إذا لم تعالجها شركة الإدارة خلال 14 يوماً. ويشمل ذلك الضوضاء الناتجة عن المبنى نفسه، كغرفة معدات معطّلة أو طريقة تشغيل مرفق مشترك. أما إساءة الشاغلين استخدام الأجزاء المشتركة فمخالفة للمادة 39(د)، فأبلغ بها الإدارة. وليست أيٌّ من القناتين وسيلة للشكوى من موسيقى شقة بعينها.

وإن كنت مستأجراً، فأبلغ المؤجر أيضاً. فالمؤجر بصفته مالكاً ملزم هو الآخر بوثائق المبنى بموجب المادة 16(أ)، وإذا كان الجار المزعج مستأجراً لديه، فإنه يملك أدوات لا تملكها أنت (انظر أدناه).

متى تتصل بالشرطة؟

اتصل بالرقم 999 إذا صاحب الضوضاءَ تهديدٌ أو عنف أو شجار أو دخيل أو أي خطر. وتذكر البوابة الرسمية لحكومة الإمارات الرقم 999 للإبلاغ عن الجرائم والطوارئ في أي مكان في الدولة. أما الوقائع المتعلقة بالتحرش أو السلامة، فتذكر البوابة نفسها خدمة «الأمين» لدى شرطة دبي على الرقم 8004444.

وفي الضوضاء العادية، كالموسيقى أو تجمّع في وقت متأخر، فإن ما يستطيع أفراد الشرطة فعله في الموقع يتوقف على الوقائع ويعود إلى تقديرهم. ومع ذلك يفيدك محضر الشرطة لاحقاً، لأن قانون الإيجارات والمحاكم كليهما يبحثان عن سجلات رسمية.

ويذكر قانون الإيجارات مركز الشرطة صراحةً في حالة واحدة: حين يتعرّض لك المؤجر. فالمادة 34 من قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 تمنع المؤجر من قطع الخدمات عن العقار أو التعرّض للمستأجر في انتفاعه به بأي شكل. وإذا حدث ذلك، جاز للمستأجر اللجوء إلى مركز الشرطة الذي يقع العقار في دائرته لإزالة المخالفة أو تحرير محضر بها، ثم المطالبة بالتعويض أمام اللجنة، مدعوماً بالتقارير الرسمية.

البناء والآلات ومكبرات الصوت: بمن تتصل؟

الضوضاء الصادرة عن مواقع البناء والمعدات والمولدات ومكبرات الصوت مسألة تنظيمية، لا مجرد خلاف بين جيران. فالمادة 54 من القانون الاتحادي رقم 24 لسنة 1999 في شأن حماية البيئة وتنميتها تُلزم كل من يمارس نشاطاً إنتاجياً أو خدمياً أو غيره، ولا سيما عند تشغيل الآلات والمعدات وأجهزة التنبيه ومكبرات الصوت، بعدم تجاوز الحدود المسموح بها للضوضاء، وتحدّد اللائحة التنفيذية لهذا القانون تلك الحدود. وتجعل المادة 1 السلطات المحلية في كل إمارة هي السلطات المختصة (اقرأ القانون).

ويسير قانون الصحة العامة في دبي في الاتجاه نفسه بالنسبة إلى المباني. فالمادة 33(1) من قانون دبي رقم 5 لسنة 2025 بشأن الصحة العامة تُلزم مالك المبنى بالتقيد بالمعايير المعتمدة للبيئة المبنية، ومنها المستويات المسموح بها للضوضاء.

ويُعدّ مركز اتصال بلدية دبي، على الرقم 800900 المنشور على موقعها، نقطة البداية المنشورة: صِف مصدر الضوضاء والعنوان والأوقات. وقد نقل القانون رقم (11) لسنة 2024 بإنشاء هيئة دبي للبيئة والتغير المناخي الاختصاصات التنظيمية البيئية من البلدية إلى الهيئة (اقرأ القانون)، فاسأل عن الجهة التي تتولى شكواك. أما حدود الضوضاء الدقيقة وساعات العمل المسموح بها في مواقع البناء، فتحددها الجهة المختصة وقد تتغير، فتأكد منها لدى تلك الجهة بدلاً من الاعتماد على أرقام متداولة على الإنترنت.

إذا كنت مستأجراً: ما التزامات المؤجر تجاهك؟

لا يملك المؤجر إسكات جارك نيابةً عنك، لكنه ملزم بأن يوفّر لك مسكناً تنتفع به. فبموجب قانون دبي رقم 26 لسنة 2007:

• المادة 15: يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة تتيح الانتفاع الكامل به وفق عقد الإيجار.
• المادة 16: ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، يتحمّل المؤجر أعمال الصيانة وإصلاح العيوب التي تؤثر في انتفاعك المقصود بالعقار.
• المادة 17: لا يجوز للمؤجر إجراء تغييرات في العقار أو مرافقه تمنعك من الانتفاع الكامل به، وهو مسؤول عن التغييرات التي يجريها أي شخص يأذن له بذلك.
• المادة 34: لا يجوز للمؤجر التعرّض لانتفاعك بالعقار بأي شكل.

فإذا كانت الضوضاء ناتجة عن أعمال يجريها المؤجر، أو عن عيب يلتزم بإصلاحه (كجهاز يهتز أو تجهيزات معطّلة)، فلديك دعوى إيجارية. راسل المؤجر أولاً، وامنحه مهلة معقولة، واحتفظ بالسجل. وتُرفع الدعاوى الإيجارية إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، ويشرح دليلنا عن مسار المنازعات الإيجارية في دبي خطوات تقديمها.

إذا كان المستأجر المزعج مستأجرك أنت

إذا كان مستأجرك هو مصدر المشكلة، فلديك أداة فعلية. فالمادة 25(1)(ز) من القانون نفسه تجيز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد إذا أخلّ بأي التزام يفرضه القانون أو أي بند من بنود العقد، ولم يتداركه خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بذلك. وتضيف المادة 25(1)(ج) استعمال العقار لغرض غير مشروع أو لغرض يخالف النظام العام أو الآداب العامة. ولا يذكر أيٌّ من السببين الضوضاء بالاسم، فكون مشكلة ضوضاء معيّنة تُعدّ إخلالاً ببند في العقد يتوقف على ما يقوله العقد وقواعد المبنى، فراجع الاثنين قبل توجيه الإخطار. ويمكنك قراءة قانون الإيجارات.

مركز فض المنازعات الإيجارية: متى يكون الجهة الصحيحة ومتى لا يكون

يفترض كثيرون أن كل نزاع سكني يُرفع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. ويحدد قانونان دوره هنا:

1. المؤجر والمستأجر. يُحيل قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 منازعات المؤجرين والمستأجرين إلى لجنة خاصة، وقد استبدلت المادة 4 من المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بمسمى هذه اللجنة مسمى «مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي». فإذا تعرّض لك المؤجر أو أخلّ بالتزام الإصلاح، فهذه هي الجهة المختصة.
2. ملكية العقارات المشتركة. تمنح المادة 42 من قانون دبي رقم 6 لسنة 2019 المركز اختصاصاً حصرياً بنظر المنازعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات الواردة في ذلك القانون والقرارات الصادرة تنفيذاً له. ولأن المادة 6(ب) تجعل التقيد بقواعد المبنى التزاماً بين الشاغلين، فإن الدعوى المبنية على الإخلال بتلك القواعد قد تدخل في اختصاص المركز.

أما الجار الذي ليس مؤجرك ولا مستأجرك، فليس طرفاً في عقد إيجارك. والدعوى التي تستند فقط إلى القاعدة العامة للضرر بين الجيران في قانون المعاملات المدنية دعوى مدنية تنظرها المحاكم. وتحديد الجهة التي تنظر دعوى بعينها يتوقف على طريقة صياغتها وعلى الوقائع، فتأكّد من ذلك مع محامٍ قبل رفعها، لأن رفع الدعوى أمام جهة غير مختصة يكلّفك وقتاً ورسوماً.

اللجوء إلى المحكمة: قاعدة الضرر بين الجيران

صدر قانون المعاملات المدنية الاتحادي الجديد بالمرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، وحلّ محل قانون المعاملات المدنية الصادر عام 1985، وهو نافذ منذ 1 يونيو 2026. ويسري في الدولة كلها، لا في دبي وحدها. وترد قاعدة الجوار في المادة 1047 منه (النص الكامل):

• الفقرة 1: لا يجوز للمالك أن يغلو في استعمال حقه إلى حدٍّ يضرّ بملك الجار.
• الفقرة 2: ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، لكن له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف، مع مراعاة العرف وطبيعة العقارات وموقع كلٍّ منها بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خُصصت له.
• الترخيص لا يُسقط حق الجار: تنص الفقرة نفسها على أن الترخيص الصادر من الجهة المختصة لا يمنع الجار من استعمال هذا الحق.

والمادة 1047 مصاغة بشأن المالك. فإذا كان مصدر الضوضاء مستأجراً، فقد تستند الدعوى بدلاً من ذلك إلى القواعد العامة للضرر في المادتين 246 و256 أدناه. ويستطيع المحامي أن يحدد أيهما يناسب وقائعك.

ويفسّر هذا الإطار لماذا نادراً ما تكسب الضوضاء المنزلية العادية دعوى أمام القضاء، بينما قد تنجح الدعوى في الضوضاء المستمرة الخارجة عن المألوف. فطفل يركض في الشقة العليا وقت العصر أمرٌ مألوف، أما نظام صوتي يعمل كل ليلة حتى الثالثة فجراً في مبنى سكني فحالة مختلفة.

وتحدد ثلاث مواد أخرى ما يمكن أن تمنحك إياه المحكمة:

• المادة 246: كل فعل يُلحق ضرراً بالغير يُلزم فاعله بالتعويض.
• المادة 256(2): يجوز للمحكمة، بناءً على طلب المضرور، أن تأمر بإعادة الحال إلى ما كان عليه، أو بأداء أمر معيّن متصل بالفعل الضار، على سبيل التعويض. وفي الضوضاء، كثيراً ما يكون الأمر بإيقاف المصدر أو إصلاحه أنفع من المال.
• المادة 258: لا تُسمع دعوى التعويض الناشئة عن الفعل الضار بعد مرور ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه المضرور بوقوع الضرر وبالمسؤول عنه، ولا تُسمع في جميع الأحوال بعد مرور خمس عشرة سنة من وقوع الفعل.

ويشرح دليلنا عن رفع الدعوى المدنية في الإمارات إجراءات المحكمة ومساراتها ورسومها.

جمع الأدلة دون مخالفة القانون

أياً كان الطريق الذي تسلكه، فإن الطرف الذي يملك سجلات يكون موقفه أقوى. بل إن المادة 34 من قانون الإيجارات تذكر «التقارير الرسمية» سنداً لدعوى التعويض.

• سجّل الضوضاء في دفتر: التاريخ، ووقت البدء والانتهاء، ونوع الضوضاء، وأثرها (استيقظت في الثانية فجراً، لم أستطع العمل).
• احتفظ بكل رسالة: ملاحظتك إلى الجار، ورسائلك إلى الإدارة والمؤجر، وردودهم.
• احصل على سجلات رسمية متى أمكن: محضر شرطة، أو معاينة من البلدية، أو تقرير واقعة من إدارة المبنى.
• اجمع بيانات الشهود: السكان الآخرين المتضررين من الضوضاء نفسها.

وكن حذراً مع التسجيلات. فالمادة 44 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 34 لسنة 2021 في شأن مكافحة الشائعات والجرائم الإلكترونية تعاقب من يستخدم أي وسيلة تقنية للاعتداء على خصوصية شخص دون رضاه، ومن ذلك تسجيل محادثاته أو التقاط صوره، بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر والغرامة التي لا تقل عن 150,000 درهم ولا تزيد على 500,000 درهم، أو بإحدى هاتين العقوبتين. ويشترط هذا الجرم قصد الاعتداء على الخصوصية. والمقطع القصير لمستوى الصوت داخل منزلك يختلف عن تصوير شقة جارك، لكن الحد الفاصل قد يكون دقيقاً. فلا تسجّل محادثات، ولا تصوّر أشخاصاً، ولا تنشر أي مقطع على الإنترنت أبداً. ويشرح دليلنا عن قواعد المراقبة في أبوظبي، الذي يتناول أيضاً كاميرات المنازل والإمارات الأخرى واستخدام التسجيلات في النزاعات، الصورة الأوسع.

أخطاء تزيد نزاعات الضوضاء سوءاً

• الامتناع عن دفع الإيجار. التزامات المؤجر والتزاماتك منفصلة، والامتناع عن الدفع يمنح المؤجر سبباً للإخلاء بموجب المادة 25(1)(أ) إذا بقي الإيجار غير مدفوع بعد 30 يوماً من الإخطار، ولا يعالج الضوضاء.
• النشر عن الجار. ذكر الجار باسمه أو التشهير به في مجموعة المبنى أو على وسائل التواصل قد يعرّضك لشكوى سبّ أو قذف. كما تعاقب المادة 44 من قانون الجرائم الإلكترونية على نشر أخبار أو صور أو تعليقات بقصد الإضرار بالشخص، ولو كانت صحيحة. راجع كيف يعمل قانون القذف في الإمارات.
• الرسائل الغاضبة. التهديد أو الإهانة في رسالة يحوّلك من شاكٍ إلى متهم.
• الرد بالضوضاء. يُضعف ذلك أي دعوى لاحقة، لأنك أصبحت جزءاً من المشكلة.
• تجاوز إدارة المبنى. السجلات التي تُثبت أنك أبلغت الإدارة أولاً تقوّي أي دعوى لاحقة.

خارج دبي

المادة 1047 من قانون المعاملات المدنية اتحادية، فقاعدة الضرر بين الجيران واحدة في كل الإمارات. أما قوانين الإيجار ولجان المنازعات الإيجارية وقواعد المباني فتختلف من إمارة إلى أخرى. ويعرض دليلنا عن المنازعات الإيجارية في أبوظبي والشارقة ورأس الخيمة (باللغة الإنجليزية) الجهة المختصة في كل منها. واتصل بالرقم 999 في حالات الطوارئ في أي مكان في الدولة.

متى تستعين بمحامٍ؟

تنتهي أغلب شكاوى الضوضاء عند إدارة المبنى. لكن المحامي يفيدك حين تكون الضوضاء مستمرة وتعجز الإدارة عن معالجتها، أو حين تحتار بين مركز فض المنازعات الإيجارية والمحاكم، أو حين تدفعك أعمال المؤجر إلى ترك مسكنك، أو حين يتحوّل النزاع إلى تهديدات أو بلاغ جزائي. يمكنك العثور على محامٍ عقاري عبر LEXAI والتواصل معه مباشرة، أو سؤال مساعد LEXAI الذكي ليساعدك على تحديد الطريق الأنسب لوقائعك. ويمكنك أيضاً التعرّف على دور مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) في منظومة العقارات في دبي.