النموذج A والنموذج B والنموذج F في دبي: شرح مستندات بيع العقار

الإجابة المباشرة. النماذج A وB وF وI هي الأسماء المتداولة للعقود الموحّدة المستخدمة عند إعادة بيع عقار في دبي عبر وسطاء عقاريين. وبحسب الممارسة المعتادة في سوق دبي، يُبرم النموذج A بين البائع والوسيط الذي يعرض العقار للبيع، والنموذج B بين المشتري والوسيط الذي يبحث له عن عقار، والنموذج I بين الوسيطين حين يكون لكل طرف وسيطه. أما النموذج F فهو عقد البيع نفسه بين المشتري والبائع، ويُعرف غالباً بمذكرة التفاهم. وتنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي نص النموذج F تحت اسم «نموذج اتفاقية بيع عقار»، وهو الذي يضع القواعد المتفق عليها بشأن شيك التأمين، وما يحدث إن تعذّر الحصول على التمويل العقاري، وما يتحمّله كل طرف إذا انسحب من الصفقة. ولا ينقل أيٌّ من هذه النماذج الملكية بذاته؛ فبموجب القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي لا تنتقل الملكية إلا بعد قيد التصرف في السجل العقاري لدى الدائرة، ويتم ذلك في أحد مكاتب أمين التسجيل العقاري. يتناول هذا الدليل كل نموذج على حدة، ثم يشرح التسلسل من توقيع النموذج F حتى صدور سند الملكية الجديد.

النماذج الأربعة في لمحة

يغطي كل نموذج علاقة مختلفة، وتُوقَّع بترتيب تقريبي: عقود الوسطاء أولاً، ثم عقد البيع، ثم التسجيل. ويستند صف النموذج F إلى النموذج المنشور لدى الدائرة، أما صفوف النماذج A وB وI فتصف طريقة استخدامها الشائعة في دبي، لأن نصوصها الخاصة بالبيع غير منشورة في صفحة التنزيلات لدى الدائرة.

النموذج F وحده يتناول بيع العقار ذاته، أما النماذج A وB وI فتنظّم علاقتك بالوسيط. وإن لم يكن في الصفقة وسيط، فلا توقّع إلا النموذج F. والنموذج المنشور لدى الدائرة هو نسخة البيع دون وسيط، إذ تحمل كل صفحة منه عبارة «لا يوجد وسيط في هذه المعاملة».

النماذج A وB وI: عقود الوساطة

غالباً ما تكون هذه النماذج الثلاثة أول ما يواجهه البائع أو المشتري من أوراق. وهي قصيرة، ولهذا يسهل توقيعها دون قراءة متأنية.

وهنا ملاحظة أولى: من بين النماذج المنشورة في صفحة التنزيلات لدى دائرة الأراضي والأملاك عقد البيع، واتفاقيتا وساطة في التأجير، واتفاقية معاينة عقار، وليست نماذج الوساطة في البيع A وB وI من بينها. لذلك اطلب من وسيطك النسخة الحالية التي يستخدمها، واقرأ النسخة التي بين يديك لا ملخصاً منشوراً على الإنترنت.

النموذج A: البائع ووسيط البائع

بحسب الممارسة في دبي، النموذج A اتفاق البائع مع شركة الوساطة التي ستسوّق عقاره. وقبل أن توقّعه بصفتك بائعاً، تحقّق من:

• هل التعيين حصري أم مشترك مع وسطاء آخرين؛
• مدة التعيين، وكيف يمكن لأي طرف إنهاؤه مبكراً؛
• رسوم الوساطة، ومن يدفعها، والواقعة التي تستحق عندها تحديداً؛
• ما الذي يحدث إن بعت لمشترٍ وجدته بنفسك.

النموذج B: المشتري ووسيطه

وفي الممارسة، النموذج B اتفاق المشتري مع الوسيط الذي يبحث له عن عقار، وقد يطلب منك الوسيط توقيعه قبل أن يعرض عليك العقارات. راجع النقاط نفسها من جهة المشتري: الرسوم، وهل تستحق فقط عند إتمام الشراء، ومدة سريان التعيين.

النموذج I: بين الوسيطين

وفي الممارسة، يُستخدم النموذج I بين شركتَي الوساطة حين يكون للبائع وسيط وللمشتري وسيط آخر، ولا توقّعه أنت بصفتك بائعاً أو مشترياً. ومع ذلك يهمّك، لأنه يبيّن من يعمل لصالح من. وإن قال لك وسيط واحد إنه يمثّل الطرفين معاً، فاسأله كيف يتعامل مع تعارض المصالح.

تحقّق من الوسيط قبل أن توقّع أي شيء

تحمل نماذج الوساطة الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، مثل اتفاقية معاينة العقار المنشورة لدى الدائرة، رقم «ORN» لمكتب الوساطة ورقم «BRN» للوسيط نفسه، وهما رقما تسجيل. وتتيح دائرة الأراضي والأملاك خدمتين مجانيتين للتحقق:

• الوسطاء العقاريون المرخّصون، وتعرض قائمة الوسطاء المرخّصين من مؤسسة التنظيم العقاري في إمارة دبي، عبر موقع الدائرة وتطبيق «دبي ريست».
• التحقق من صحة التراخيص والتصاريح العقارية، وتؤكد التراخيص والتصاريح التي أصدرتها الدائرة، عبر نظام «تراخيصي».

قارن نتيجة الخدمتين بالأرقام المدوّنة في نموذجك، وإن لم تجد الوسيط في القائمة الرسمية فذلك سبب كافٍ للتوقف.

النموذج F: عقد البيع (مذكرة التفاهم) بين المشتري والبائع

النموذج F هو العقد الأهم في الصفقة. يحمل نموذج الدائرة عنوان «عقد بيع وشراء عقار بين البائع والمشتري»، ويحمل تذييل كل صفحة منه عبارة «Contract F». وبمجرد أن يوقّعه الطرفان تُلزمهما شروطه، إذ ينص بنده الأخير على أن أحكامه تسري بتوقيع الطرفين عليه.

ماذا يتضمن النموذج

يسجّل الجزء الأول بيانات العقار: رقم سند الملكية، والموقع، ونوع العقار، والمساحة، واسم المشروع، واسم المطور الرئيسي، وهل أُرفقت شهادة عدم ممانعة من المطور. ويسجّل القسم المالي قيمة عقد البيع، والقيمة الأصلية، والمبلغ المدفوع، والمبلغ المتبقي. ثم يأتي قسمان لبيانات أي رهن على العقار وأي عقد إيجار قائم. ويحمل رأس العقد تاريخ التوقيع وتاريخ انتهاء العقد.

ثم تفصّل الشروط والأحكام الصفقة، وفيما يلي أهمها.

شيك التأمين يُحفظ ولا يُصرف

بموجب البند 6 يسلّم المشتري البائعَ شيك تأمين (عربون) عند التوقيع، ويُسدَّد باقي الثمن بشيك مدير، أو بأي وسيلة دفع مضمونة تقبلها دائرة الأراضي والأملاك. ويترك النموذج قيمة العربون فارغة، فهي ما تتفاوضان عليه وتدوّنانه.

ويحدّد البند 7 مصير هذا الشيك: شيك التأمين يُحفظ «على سبيل الأمانة»، ولا يجوز صرفه دون أمر خطي من البائع والمشتري معاً. ومن دون هذا الأمر المشترك لا يُعاد مبلغ التأمين إلى أي طرف إلا بعد صدور أمر قضائي يحدّد صاحب الحق فيه. ويضيف البند 8، مع مراعاة البند 7، أن البائع لا يحق له صرف الشيك قبل إتمام إجراءات التسجيل العقاري إن كان الشيك جزءاً من الثمن، أو قبل عدول المشتري عن إتمام النقل وفقاً للبند 12.

التمويل العقاري: الشرط الذي قد يُلغي العقد

ينطبق البندان 9 و10 حين يعتمد الشراء على قرض. فعلى المشتري أن يقدّم طلب القرض كتابةً خلال عدد محدد من أيام العمل بعد التوقيع. وإن لم يحصل على القرض خلال المدة المدوّنة في العقد، يُعدّ العقد لاغياً ويُعاد شيك التأمين إلى المشتري.

املأ المدتين كلتيهما، واجعلهما متوافقتين مع ما يقوله لك البنك؛ فالمدة الفارغة تترك الموعد عرضة للخلاف.

إذا أخلّ المشتري

بموجب البند 12، إذا لم يسدّد المشتري الدفعات المتفق عليها، أو أخفق في إتمام النقل في الموعد المحدد بفعله أو تقصيره، يحق للبائع فسخ العقد والاحتفاظ بالعربون، ما لم يتفق الطرفان خطياً على تعديل تلك المواعيد. ويقول النص الإنجليزي «amicably» أي ودياً، أما النص العربي، الذي يُعتمد بموجب البند 25، فيشترط الاتفاق الخطي.

إذا أخلّ البائع

أما البند 15 فيعالج الحالة المقابلة، وهو أشد صرامة. فإذا تراجع البائع عن إتمام النقل في الموعد المحدد بفعله أو تقصيره، يحق للمشتري فسخ العقد واسترداد العربون كاملاً مع مثل قيمته يدفعه البائع تعويضاً، ما لم يتفق الطرفان خطياً على تعديل المواعيد. ويعالج البند 14 التأخر في التسليم، إذ يُلزم النص العربي البائع بدفع أجر المثل للمشتري عن فترة التأخير حتى تمكينه من الانتفاع التام بالعقار.

تعهدات البائع الأخرى

يؤكد البائع في النموذج أو يتعهد بما يلي:

• أنه المالك الحالي للعقار، أو ممثله القانوني بموجب وكالة قانونية مصدّقة من الجهات المختصة (البند 2)؛
• أنه سينقل الملكية فور تسلّم الثمن، وفي موعد لا يتجاوز التاريخ المدوّن (البند 4)؛
• أنه سيسدّد أي غرامات أو ضرائب أو رسوم مستحقة، وأي رسوم غير مدفوعة للمطور أو لأي طرف آخر، قبل موعد النقل (البند 17)؛
• أن العقار خالٍ من أي عقد إيجار أو قيد لم يُذكر صراحةً في العقد (البند 18)؛
• أنه خالٍ من النزاعات والرهون والديون (البند 19).

وفي المقابل يقرّ المشتري بأنه عاين العقار ووافق على شرائه بحالته الراهنة (البند 20). والثمن ثابت ولا يتغير بتغير أسعار السوق (البند 16). وأي تمديد للمواعيد يجب أن يكون كتابةً وموقّعاً من الطرفين (البند 5). والشروط الواردة في أي مستند آخر بما يخالف النموذج F لا تُلزم الطرفين (البند 3). وعند الاختلاف بين النصين العربي والإنجليزي يُعتمد النص العربي (البند 25).

وإن وقّع ممثل نيابةً عن البائع، فتحقّق من السند الذي يخوّله ذلك؛ ويشرح دليلنا عن التوكيل في الإمارات كيف تقرأ الوكالة.

ما لا يفعله النموذج F: إنه لا ينقل الملكية

توقيع النموذج F يُنشئ التزامات بين المشتري والبائع، لكنه لا يجعل المشتري مالكاً.

فالملكية لا تنتقل إلا بعد قيد التصرف في السجل العقاري لدى الدائرة (القانون رقم (7) لسنة 2006، المادة 9)، ويشرح دليلنا عن التملك الحر هذا السجل. ولهذا ينبغي أن تتحقق من سند الملكية لدى الدائرة قبل توقيع النموذج F لا بعده.

وتكتسب المادة 10 أهميتها إذا تعثّرت الصفقة: فإذا أخلّ الملتزم بتعهده بنقل حق عقاري، تقتصر مسؤوليته على دفع تعويض عن هذا الإخلال، سواء نُصّ على التعويض في التعهد أم لم يُنص. وفي هذا السياق تُفهم بنود العربون والعربون المضاعف في النموذج F، إذ تحدّد الأثر المتفق عليه لانسحاب أحد الطرفين. أما كيف تطبّقها المحكمة على وقائعك، فذلك سؤال تطرحه على محامٍ.

أما الوحدات على الخريطة فتُقيَّد في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة بموجب القانون رقم (13) لسنة 2008، ولذلك فالخطوات أدناه خاصة بالعقار الجاهز.

من النموذج F إلى سند الملكية: التسلسل

تسير إعادة بيع عقار جاهز عبر وسطاء عادةً على النحو الآتي:

1. تعيين الوسطاء. في الممارسة المعتادة يوقّع البائع النموذج A، وقد يوقّع المشتري النموذج B، ويوقّع الوسيطان النموذج I فيما بينهما.
2. التحقق من الملكية. يتأكد المشتري من الملكية، ومن أي رهن، في سجل الدائرة.
3. توقيع النموذج F. يُدوَّن الثمن والعربون وموعد النقل وأي شرط تمويل كتابةً، ويسلّم المشتري شيك التأمين.
4. شهادة عدم الممانعة من المطور. في مناطق التملك الحر تشترط الدائرة شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور عبر تطبيق «دبي ريست».
5. تسوية الرهن إن وُجد. تطلب خدمة الدائرة لتسجيل بيع عقار مرهون شهادة مديونية من البنك (أو رسالة من المطور بالمبلغ المتبقي)، وثلاثة شيكات مدير: شيك باسم البنك أو المطور بمبلغ الدين، وشيك باسم البائع بالمبلغ المتبقي إن وُجد، وشيك باسم الدائرة برسوم 4%. ويكتمل البيع بعد تقديم شهادة فك الرهن. راجع دليلنا عن شهادة المديونية من البنك.
6. النقل في مكتب أمين التسجيل العقاري. يحضر الطرفان، أو وكيلاهما، إلى أحد مكاتب أمين التسجيل العقاري، وتنتهي المعاملة بإصدار سند ملكية إلكتروني باسم المشتري. وتذكر الدائرة 2% من قيمة المبايعة على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى رسوم ثابتة، ويثبت البند 11 من النموذج F كيف يتقاسم الطرفان هذه النسبة البالغة 4%. ويغطي دليلنا عن مكاتب أمين التسجيل العقاري جدول الرسوم الكامل والمستندات المطلوبة.

تحدّد الدائرة الرسوم والمتطلبات وقد تغيّرها، فراجع الأرقام الحالية في صفحة خدمة تسجيل بيع عقار على موقع الدائرة قبل يوم النقل.

النموذج F ودائرة الأراضي والأملاك: أي نسخة توقّع؟

من يبحث عن «النموذج F لدى دائرة الأراضي والأملاك» يريد عادةً أحد أمرين: النص الرسمي، أو التأكد من أن عقده مطابق له.

النص الرسمي هو «نموذج اتفاقية بيع عقار» في صفحة التنزيلات لدى الدائرة، بالعربية والإنجليزية، والنسخة المنشورة هي نسخة البيع دون وسيط. أما في الصفقات التي يتولاها وسطاء، فيُعِدّ الوسيط عادةً النموذج F وتظهر فيه بيانات الوسطاء. وفي الحالتين قارن ثلاثة أمور بالنموذج الرسمي:

• أرقام البنود وصياغتها. أي تعديل على بنود العربون والإخلال الأساسية يستحق سؤالاً.
• خانة «الشروط الإضافية». يسمح النموذج بشروط إضافية، لكنه ينص على ألا تتعارض مع الشروط الواردة أعلاه، فاقرأ كل سطر مضاف.
• الخانات الفارغة. قيمة العربون، وموعد النقل، ومدتا القرض، وتقاسم رسم الـ4%، كلها ينبغي أن تُملأ قبل أن يوقّع أحد.

خدمات نقل الملكية: من يتولى الأوراق؟

تتوزع الأوراق في دبي على عدة جهات: ففي الصفقات التي يتولاها وسطاء يُعِدّ الوسطاء عادةً النماذج A وB وI وF، ويصدر المطور شهادة عدم الممانعة، ويتولى البنك فك أي رهن، وينفّذ مكتب أمين التسجيل العقاري التسجيل نيابةً عن الدائرة.

وتسرد صفحة خدمة تسجيل بيع عقار لدى الدائرة المستندات والرسوم المطلوبة لهذا التسجيل، ولا تذكر بينها وسيطاً لنقل الملكية. ومع ذلك يدفع كثير من المشترين لمن يتابع الخطوات نيابةً عنهم، وقد يوفّر ذلك الوقت. لكن متابعة الإجراءات شيء، والمشورة في الشروط شيء آخر. فإن أردت من يقرأ العقد لصالحك، فذلك عمل قانوني. اسأل من تتعاقد معه أيّ الخدمتين يقدّم، واطلب ذلك كتابةً.

قبل أن توقّع: قائمة مراجعة قصيرة

• يظهر الوسيط في خدمة الوسطاء العقاريين المرخّصين لدى الدائرة، وتطابق بياناته هناك ما في نموذجك.
• جرى التحقق من سند الملكية ومن أي رهن في سجل الدائرة.
• نموذجك F مطابق لنموذج الدائرة، وكل خانة فارغة مملوءة.
• قيمة العربون وموعد النقل ومدتا القرض تناسب جدولك الزمني الفعلي.
• تعرف أي طرف يدفع أي حصة من رسم النقل البالغ 4%.
• أي عقد إيجار قائم على العقار مدوّن في العقد.
• كل من يوقّع نيابةً عن غيره يحمل وكالة سارية.

عند نشوء نزاع

يحدّد النموذج F خطوة أولى قصيرة: يطلب البند 22 من الطرفين محاولة التسوية الودية خلال سبعة أيام من إخطار أحدهما للآخر، فإن تعذّر ذلك يُحال النزاع إلى المحاكم المختصة في إمارة دبي. وتتيح الدائرة أيضاً خدمة إلكترونية تقدّم ردوداً آلية على الاستفسارات المتعلقة بالنزاعات التعاقدية أو بامتناع أحد الطرفين عن تنفيذ العقد. ولأن شيك التأمين المحفوظ لا يُفرج عنه إلا بأمر كتابي مشترك أو بأمر من المحكمة (البند 7)، فلا ينبغي لأي طرف أن يحاول صرفه أو إيقافه منفرداً.

متى تستعين بمحامٍ؟

تمرّ كثير من عمليات إعادة البيع بالنماذج الموحّدة دون مشكلات. لكن استشر محامياً قبل التوقيع إذا كان العقار مرهوناً، أو كان البائع شركةً أو وارثاً، أو كان أحد الطرفين يوقّع بموجب وكالة، أو كانت الصفقة معلّقة على التمويل، أو تضمّن العقد شروطاً إضافية لا تفهمها تماماً. واستشره فوراً إذا فات الطرفَ الآخر موعدٌ محدد. يمكنك العثور على محامي عقارات في دبي عبر LEXAI والتواصل معه مباشرة، ويشرح دليلنا عن اختيار محامي العقارات في دبي ما تسأل عنه أولاً. ولتفهم موقفك قبل الاتصال، جرّب المساعد القانوني الذكي من LEXAI.

هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. تأكد من النماذج والرسوم والإجراءات الحالية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو لدى محامٍ مرخّص في الإمارات.